Как снять квартиру на длительный срок без посредников
Что нужно указать в договоре и на что обратить внимание, чтобы не оказаться с вещами на улице.
Как составить договор аренды (найма жилья)
«Сниму квартиру без посредников» — частое объявление, люди хотят найти себе жилье самостоятельно, без трат на риэлторов. Но проблема в том, что у нас нет культуры аренды. Выселение за три дня, приходы домой в ваше отсутствие, повышение квартплаты на сколько угодно и когда угодно — всё это привычные вещи. Если не хотите посредников, то изучите закон и правильно составьте договор найма жилья. Без этого договора вы беззащитны.
Как правильно составить договор аренды
Если это аренда квартиры на длительный срок,то договор обычно заключают на 11 месяцев, поскольку договор найма на год и более нужно регистрировать в МФЦ, а на это согласны не все арендодатели. Но если у вас будет возможность, то регистрируйте договор!
Во-первых, если хозяин решит продать квартиру, то покупатель в выписке из ЕГРН сразу увидит, что жилье в аренде. И либо примет эти условия и перезаключит сделку по закону, либо откажется от покупки — но для него это не будет неожиданностью и вам не придется спешно уезжать, собирая чемоданы, детей и попугайчиков. Вы сможете доказать свои права, особенно если вносили предоплату.
Во-вторых, вы сможете зарегистрироваться в арендованной квартире, получить прописку, устроиться на работу, отдать детей в садик и школу.
Перед тем как заключать договор, проверьте, действительно ли арендодатель —собственник квартиры. Все дольщики и совладельцы должны дать согласие на сделку и поставить подпись. Иначе в один прекрасный день к вам постучится ничего не подозревающий хозяин жилья и попросит съехать, поскольку согласия своего на сдачу квартиры не давал.
Например, муж и жена — владельцы квартиры. Подразумевается, что оба знают о сделке и не против. Но в жизни бывает всякое — развод, ссора. Супруг сдает квартиру без ведома жены. Она узнает об этом, и вполне может потребовать выселения жильцов, потому что согласия на аренду не давала, ее подписи в договоре нет. Не верьте на слово, верьте документу.
Причем если квартира в залоге, то на аренду нужно еще и разрешение банка.
Информацию о собственниках квартиры можно посмотреть в выписке из ЕГРН, а официальную выписку из ЕГРН можно заказать в МФЦ.
Срок аренды
В договоре нужно указать срок аренды, и — это важно! — срок предупреждения о расторжении договора. Если вы не установили срок, то договор по умолчанию считается заключенным на неопределенное время.
И если кто-то из вас (арендатор и хозяин квартиры) захочет расторгнуть его, то он обязан предупредить об этом за 3 (!) месяца. Хотя чаще всего в договоре указывают срок уведомления в 1 месяц.
Недостатки квартиры
При заключении договора вы должны осмотреть всю квартиру, проверить приборы, розетки, краны, двери и составить акт приема-передачи в двух экземплярах. В акте опишите состояние квартиры, наличие и количество бытовой техники и мебели, функционирование канализации, водопровода, проводки, если есть недостатки и дефекты. Акт должны подписать обе стороны.
Но, допустим, вы прописали условия, а когда въехали и начали жить, то потекла батарея или газовая плита перестала работать. По закону хозяин квартиры отвечает за существенные недостатки, мешающие жить, даже если на момент заключения сделки он не знал о них.
Что вы можете сделать в такой ситуации:
1. Потребовать от арендодателя устранить недостатки.
2. Договориться об уменьшении арендной платы.
3. Устранить недостатки, но вычесть сумму расходов из арендной платы — предварительно нужно уведомить об этом арендодателя.
4. Досрочно расторгнуть договор.
Но сначала просто сообщите о проблемах хозяину квартиры. Он может сразу же починить, заменить имущество на аналогичное. Если вы сами оплатили ремонт, не дожидаясь хозяев (например, надо было срочно менять трубу), то можете требовать возмещения.
Важный момент: чтобы доказать, что вы устранили все неисправности сами, сохраняйте чеки после покупки и оказания услуг. Если вы оговорили эти недостатки при заключении договора или они были обнаружены при осмотре квартиры, то арендодатель уже за них не отвечает и вы справляетесь с ними сами.
Арендная плата
Оплата прописывается в договоре: сумма, сроки и форма. Лучше всего сделать приложение к договору. В этом приложении составить таблицу с графиком оплаты, по каждому периоду ставить подпись в строке «оплачено» и брать расписку о получении денег.
Важно: укажите в договоре также и возможный «разбег» повышения арендной платы — например, что арендодатель может увеличить сумму не более чем на 10-15%.
Укажите в договоре, что при расторжении сделки оплата считается за прожитое время, а не за полный период. Например, вы оплатили 1 октября за октябрь и ноябрь, но через неделю хозяева попросили съехать. У вас договоренность, что вы предупреждаете за месяц. В таком случае вы живете в этой квартире еще месяц, а оплату за половину ноября можете вернуть. Потому что прожили не 2 оплаченных месяца, а полтора.
Арендная плата может меняться не чаще раза в год и по соглашению сторон. Но при этом вы как арендатор имеете право требовать уменьшения арендной платы, если ухудшились условия жизни в квартире.
Важно: если вы нарушаете сроки оплаты, то хозяин квартиры может потребовать от вас досрочного внесения оплаты за 1-2 месяца (не более).
Коммуналка и другие расходы
По закону коммунальные платежи — на вас. Но в договоре вы имеете право прописать, кто платит за свет, воду, газ, домофон, сбор в ТСЖ, за консьержа. Хозяева квартиры часто умалчивают о таких вещах, а потом выставляют счет. Уточните, сколько человек прописано в квартире, если оплата ком.услуг идет из расчета на количество жильцов.
Составьте приложение-таблицу к договору и в ней фиксируйте все показания счетчика. Чтобы при выезде владелец жилья не накрутил счет в свою пользу — это бывает с недобросовестными наймодателями, когда вы съезжаете, прожив неполный месяц.
Аванс и депозит
Большинство арендодателей, которые заключают договор, просят внести страховой депозит. Это своего рода гарантия: из него можно вычесть сумму, если вы не платите за квартиру или что-то испортили. Лучше не вносить сумму депозита больше одной арендной платы. Потому что вернуть назад ее будет сложно, особенно, если хозяин «с подвохом» и от него часто съезжают.
В договоре отразите, что вы внесли депозит, и эти деньги вам вернут в полном объеме при расторжении сделки.
Депозит отличается от аванса. Аванс — это предоплата, она пойдет в платеж за квартиру. Если вы заплатили авансом, то это тоже нужно отразить в договоре. Если вы съехали досрочно, то аванс должны вернуть.
Кто делает ремонт
Капитальный ремонт лежит на арендодателе, если вы изначально не договорились о другом. А вот текущий ремонт и расходы по содержанию имущества делаете вы сами согласно стандартному договору по ГК РФ.
В текущий ремонт входит замена розеток, ремонт сантехники, смесителей и труб, поклейка обоев, покраска, побелка, штукатурка. Частая вещь, что вы въезжаете в квартиру, а там старая мебель, техника, которая выходит из строя, трубы, которые текут, штукатурка, которая отваливается. И вам придется это всё чинить, если текущий ремонт — на вас. Берите на себя эту обязанность, только если квартира в идеальном состоянии и если что-то и сломается — это реально на вашей совести, а не потому что «доломалось от старости».
Если квартира старая или вы не уверены в том, что все коммуникации исправны, то настаивайте, чтобы по договору весь ремонт входил в обязанность наймодателя. Но если вы договорились, что хотите сами покрасить батареи и наклеить обои - пропишите этот нюанс в договоре. Что обои и покраска - на вас, всё остальное - на наймодателе.
Если вы с согласия владельца улучшили жилье на свои деньги, и эти улучшения нельзя унести с собой (поставили окна, застеклили балкон), то сохраняйте все чеки. Вы можете возместить стоимость после прекращения договора.
Важно: если вы сделали ремонт без согласия арендодателя, то возмещению он не подлежит.
