Много платишь по ипотеке? Рефинансируй

Ни для кого не секрет, что почти половина средств, выплачиваемых банку за время погашения ипотеки – это проценты по кредиту. При покупке квартиры стоимостью около 4 миллионов рублей за два года выплат вы отдадите всего 20-25 тысяч по основному долгу, и больше 600 тысяч рублей – за проценты банку. Есть законный вариант платить меньше – рефинансировать ипотечный кредит в другом банке. Чтобы это сделать, необходимо взять кредит со сниженными процентами, за счет него погасить ипотеку и сэкономить почти 3 миллиона рублей!

Для удобства введем понятия Банк 1 и Банк 2, где первый банк – тот, в котором вы брали ипотеку, а второй – в котором рефинансировали свой жилищный кредит.

Это самый важный и ответственный шаг. Ваша цель – найти банк, предоставляющий кредит с процентной ставкой ниже той, которая у вас есть сейчас, как минимум на два пункта. Срок погашения ипотеки оставляйте тем же – чтобы пропорционально уменьшить ежемесячный платеж.

Подходящий банк найти легко, даже не выходя из дома – достаточно прогуляться по сайтам, изучить разделы по рефинансированию ипотеки, провести сравнительный анализ условий: размеры, сроки, валюта кредита.

Не ведитесь на радужные обещания заниженных ставок в виде «от 9,25%» - в реальности такие проценты предлагают идеальному клиенту банка, которого, как и цветущего папоротника, не существует. По условиям банков, такой клиент берет небольшую сумму, отдает уже завтра, имеет в банке зарплатную карту, а еще застраховал квартиру, машину, жизнь свою, троих детей, мамы и хомячка. Поэтому ищите реальные условия, которым вы точно сможете соответствовать.

Рассчитать примерную процентную ставку по вашим критериям поможет ипотечный калькулятор. Он есть на сайте каждого банка. Здесь вы указываете стоимость квартиры, необходимую сумму кредита и размер ежемесячного платежа, который можете осилить.

Идеально, если банк требует от клиента только двух условий: справку о доходах 2 НДФЛ и застраховать жизнь. Взамен этого вы получите приятную ставку на четыре-пять пунктов ниже вашей. Согласитесь, платить банку 9,75% вместо 14,75% это просто сказочные условия!

Грамотная заявка позволяет банку познакомиться с клиентом и узнать его лучшие стороны, чтобы сразу же одобрить кредит. Большая часть успешного одобрения зависит от составления заявки на рефинансирование, ведь именно на этом этапе банк оценивает ваш доход, кредитную историю и составляет мнение, насколько вы надежный клиент. Эти требования совпадают с теми, которые выставляет Банк 1 для принятия решения о выдаче вам ипотеки. А вот Банку 2 необходимо еще подтверждение добросовестного выполнения вами обязательств по кредиту перед Банком 1. Если вы допускали просрочки по платежам или несвоевременно платили по страховке, скорее всего, получите отказ.

После направления пакета документов Банку 2 ожидайте звонка из службы проверки, сотрудник которой проведет с вами собеседование, чтобы еще раз подтвердить место работы и должность, трудовой стаж, размер зарплаты. Будьте готовы к тому, что у вас могут попросить контакты отдела кадров или начальства. Банк обязан тщательно проверить информацию о каждом клиенте, чтобы убедиться, что у вас точно хватит зарплаты для выплаты кредита, вы являетесь благонадежным работником, и в ближайшее время не попадете под увольнение по статье или сокращение на службе. Удовлетворительные результаты проверки являются поводом для одобрения кредита.

Банк 2 должен получить документы на вашу недвижимость, чтобы проверить жилье, которое он берет в залог. Главные вопросы, интересующие банк – соответствие стоимости объекта реальной цене, является ли квартира собственностью клиента и действительно ли это качественное жилье, пригодное для проживания, или дряхлый барак, стены которого рухнут через неделю.

Когда вы берете ипотеку в первый раз, Банк 1 получает документы на жилье от продавца недвижимости. В случае рефинансирования данную информацию обязан предоставить сам клиент. Также необходимо доказать ценность квартиры, заказав оценку объекта уполномоченной организации оценщиков или ИП – для этого лучше обратиться к специалистам, аккредитованным банком, чтобы не возникло лишних вопросов. Дополнительно вы можете предоставить полный отчет с проверкой квартиры, включая информацию о собственнике при помощи сервиса https://reestr.net/

Нужно быть готовым к тому, что расходы на рефинансирование займут 35-50 тысяч рублей из вашего бюджета. Необходимо оплатить государственные пошлины, услуги оценщика, оформление страховки и переоформление кредита, внести иные платежи.

Третий важный этап рефинансирования ипотеки – выкуп квартиры у Банка 1. После проверки вашей заявки и прилагаемого пакета документов, Банк 2 готовится к выкупу объекта недвижимости. Это и есть сама процедура рефинансирования: вы подписываете документы по новому кредиту в Банке 2, который, в свою очередь, погашает ваш долг перед Банком 1. Все, теперь вы являетесь должником Банка 2 и будете выплачивать новый кредит с пониженными процентами тот же срок, на который вы брали первоначальную ипотеку.

После подписания документов в Банке 2 необходимо сообщить Банку 1 о своих намерениях выкупить квартиру. Вы уточняете задолженность, передаете реквизиты для зачисления в Банк 2, погашаете разницу по процентам, которая скапливается в период перехода кредита от банка к банку (в среднем 3-5 тысяч рублей).

Квартира, взятая в ипотеку, является условной собственностью клиента, так как на нее налагается обременение. Вы можете жить в ней, делать ремонт, рожать детей и строить планы на будущее, но сделать перепланировку, сдать в аренду (официально), подарить или продать, не получив письменного согласия банка – нельзя. В этом суть обременения квартиры, или залога.

В процессе рефинансирования требуется забрать недвижимость из залога у Банка 1 и передать в залог Банку 2. Для этого пишете в первый банк заявление на получение закладной на квартиру с обязательной отметкой о том, что все обязательства перед банком вами выполнены в полном объеме. Кредит в Банке 2 является необеспеченным, пока не произошел переход закладной на объект из Банка 1 в Банк 2. В этот период действует повышенная процентная ставка, поэтому в ваших интересах как можно скорее решить вопрос с передачей документов новому банку. Срок получения закладной составляет 2-4 недели.

После получения закладной вы направляетесь в МФЦ со специалистом Банка 2 и пишете заявление на снятие обременения в Банке 1 и заявление о наложении обременения в Банке 2. Прилагаете сведения о недвижимости и оплачиваете государственную пошлину. Еще 5-7 дней – и ваша квартира в залоге Банка 2.